Thủ tục thuê căn hộ ở Nhật: 10 bước từ tìm nhà đến nhận chìa khóa

Ban biên tập My Heya · Cập nhật 22/9/2026

Thuê căn hộ ở Nhật đi theo một trình tự cố định, và vài bước trong đó có thể khác với những gì bạn quen ở quê nhà. Bài này đi qua cả quá trình, từ lúc đặt ngân sách đến lúc nhận chìa khóa, và cho biết mỗi bước bạn cần chuẩn bị gì.

1. Đặt ngân sách

Bạn hãy nghĩ đến hai khoản: chi phí hằng tháng (tiền nhà cộng phí quản lý) và chi phí ban đầu. Một cách tính thường gặp là giữ tiền nhà ở mức khoảng một phần ba thu nhập hằng tháng, nhưng bạn cứ chọn mức phù hợp với mình. Chi phí ban đầu thường bằng vài tháng tiền nhà, nên hãy kiểm tra xem bạn có đủ tiền tiết kiệm không. Để biết thêm, hãy đọc bài của chúng tôi: Chi phí ban đầu khi thuê nhà ở Nhật hết bao nhiêu? Tiền đặt cọc (shikikin), tiền lễ (reikin), phí môi giới

2. Chọn khu vực

Hãy bắt đầu từ nơi bạn đi làm hoặc đi học, và tính thời gian đi lại từ cửa nhà đến nơi đó. Tiền nhà thường rẻ dần khi bạn ở xa các ga lớn và các ga có tàu nhanh dừng. Nếu được, bạn hãy đi bộ quanh khu đó, cả ban ngày lẫn ban đêm.

3. Tìm phòng

Bạn có thể tìm trên các trang bất động sản, hoặc đến thẳng công ty môi giới bất động sản (fudōsan). Nhiều chủ nhà không nhận người nước ngoài, và tin đăng thường không ghi điều đó. Để đỡ mất thời gian, hãy tìm công ty quen làm việc với người nước ngoài, và hỏi sớm xem từng chỗ có nhận người nước ngoài không.

4. Liên hệ công ty môi giới

Hãy nói với nhân viên về ngân sách, khu vực bạn muốn, ngày định vào ở và bạn định ở bao lâu. Bạn cũng nên nói về công việc hoặc trường học và tư cách lưu trú (zairyū shikaku) của mình. Như vậy họ dễ tìm được những chỗ mà bạn có khả năng qua được vòng thẩm định (shinsa) của chủ nhà.

5. Đi xem phòng

Đi xem phòng (naiken) thường miễn phí. Một số công ty còn cho xem phòng trực tuyến. Khi đến xem, bạn hãy kiểm tra:

  • Ánh nắng, tiếng ồn từ đường hoặc tàu điện, và độ dày của tường
  • Áp lực nước, máy điều hòa, và sóng điện thoại
  • Chỗ để rác nằm ở đâu, và có được giữ sạch không
  • Những chỗ hư hỏng, như vết bẩn hay vết xước. Hãy chụp ảnh lại.

6. Nộp đơn

Khi tìm được chỗ ưng ý, bạn điền vào đơn đăng ký thuê. Thường bạn cần:

  • Thẻ cư trú (zairyū card) và hộ chiếu
  • Giấy tờ chứng minh thu nhập, việc làm hoặc đang đi học (ví dụ giấy chứng nhận đang làm việc, thẻ học sinh sinh viên)
  • Một số điện thoại Nhật
  • Một người liên lạc khẩn cấp

7. Chờ thẩm định

Chủ nhà xem xét đơn của bạn, thường là cùng với công ty bảo lãnh. Việc này thường mất vài ngày đến khoảng một tuần. Họ có thể gọi điện cho bạn để xác nhận thông tin. Nếu bạn không nói được tiếng Nhật, hãy nhờ nhân viên công ty môi giới giúp, hoặc hỏi xem công ty bảo lãnh có hỗ trợ bằng tiếng của bạn không. Để biết thêm, hãy đọc bài của chúng tôi: Thuê nhà ở Nhật có cần người bảo lãnh không? Công ty bảo lãnh (hoshō-gaisha) và cách xét duyệt.

8. Nghe giải thích các điều khoản quan trọng

Trước khi bạn ký, một chuyên viên bất động sản có chứng chỉ phải giải thích cho bạn những điểm quan trọng của hợp đồng. Việc này gọi là giải thích các điều khoản quan trọng (jūyō jikō setsumei), và là quy định của pháp luật. Với hợp đồng thuê nhà, việc này cũng có thể làm trực tuyến. Có chỗ nào bạn không hiểu thì hãy hỏi, nhất là:

  • Thời hạn hợp đồng và cách gia hạn
  • Bạn phải báo trước bao lâu khi muốn trả nhà, và có khoản phí nào nếu trả nhà sớm không
  • Khi trả nhà bạn phải trả những khoản gì, ví dụ phí dọn dẹp
  • Quy định về thú cưng, hút thuốc và khách đến chơi

Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (Kokudo-kōtsū-shō, MLIT) có công bố hợp đồng thuê nhà mẫu và bảng kiểm tra bằng nhiều thứ tiếng. Bạn có thể dùng chúng để hiểu hợp đồng của mình.

9. Ký hợp đồng và thanh toán

Bạn ký hợp đồng và trả chi phí ban đầu, thường là bằng chuyển khoản ngân hàng, trước khi nhận chìa khóa. Hãy giữ lại bản sao của mọi giấy tờ bạn đã ký.

10. Nhận chìa khóa và dọn vào

Bạn chưa sẵn sàng cho tất cả những việc này?

Nếu bạn mới sang, hoặc chưa qua được vòng thẩm định, thì share house (nhà ở chung) là bước đầu dễ hơn. Ở share house, phần lớn các bước trên đơn giản hơn nhiều, và phòng có sẵn đồ đạc. Để so sánh, hãy đọc bài của chúng tôi: Share house hay căn hộ 1R/1K? So sánh chi phí, hợp đồng và cuộc sống ở Nhật

Nguồn tham khảo

  • 国土交通省 (Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản), 外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について (hướng dẫn nhiều thứ tiếng, hợp đồng mẫu và bảng kiểm tra) mlit.go.jp (tiếng Nhật)
  • 宅地建物取引業法 第 35 条 (Luật Kinh doanh Bất động sản, Điều 35 — giải thích các điều khoản quan trọng) e-gov.go.jp (tiếng Nhật)

Bạn đang tìm chỗ ở?

Mọi share house trên My Heya đều nhận liên hệ bằng tiếng Nhật hoặc tiếng Anh (chưa nhận tiếng Việt).

Xem các share house

Đọc tiếp